2022中國房地產(chǎn)估價年會嘉賓觀點摘要
1 柴 強 中國房地產(chǎn)估價師與 房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長
?適應環(huán)境變化 守正創(chuàng)新發(fā)展 觀點摘要：（1）估價機構(gòu)生存發(fā)展的外部環(huán)境較快地發(fā)生了重大變化，一方面我國經(jīng)濟增長模式由高速增長、追求規(guī)模階段，進入高質(zhì)量發(fā)展、追求效益階段；另一方面我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，由開發(fā)建設階段轉(zhuǎn)向投資運營和證券化階段。估價機構(gòu)要像生物適應環(huán)境那樣，隨著環(huán)境的變化而演進。（2）未來仍然是“估價無處不在”，更多的估價業(yè)務，是“真刀真槍”的估價，不再是“裝模作樣”的估價。從長期來看，是估價供給創(chuàng)造估價需求，要不斷發(fā)掘、激活和引導新的估價需要,著力于通過估價為人們帶來好處（收益）、減免損失、防范化解風險。（3）估價機構(gòu)需要在思想觀念上，從以下兩大方面來做好準備：一是估價需要從“單一”到“并舉”，并要從粗略到精細，包括“估價＋咨詢”“法定評估＋自愿評估”“鑒證性估價＋咨詢性估價”“價值評估＋租金評估”“價值評估＋價值提升＋價值損失＋價值分配”“現(xiàn)時性估價＋回顧性估價＋預測性估價”“服務于機構(gòu)（ToB）＋服務于個人（ToC）”“住宅估價＋非住宅房地產(chǎn)估價”“增量房地產(chǎn)估價＋存量房地產(chǎn)估價”“交易估價＋運營管理估價”“城市房地產(chǎn)估價＋農(nóng)村房地產(chǎn)估價”等11個方面。其中，不良資產(chǎn)處置、城市更新、保障性住房、盤活存量資產(chǎn)等是估價業(yè)務轉(zhuǎn)型重點領域。二是要尋找、培育并逐漸突顯估價機構(gòu)的正確的核心競爭力。（4）未來估價機構(gòu)有適合少數(shù)大機構(gòu)的綜合性發(fā)展及適合廣大中小機構(gòu)“專精特新”發(fā)展兩種主要方向。 2 丁金禮 河南省房地產(chǎn)估價師與 經(jīng)紀人協(xié)會會長 河南宏基房地產(chǎn)評估 測繪有限公司董事長 ?守正出新 適應未來 切實提升房地產(chǎn)估價市場服務能力 觀點摘要：（1）房地產(chǎn)估價市場伴隨改革而生，在發(fā)展過程中存在一些問題，如留存商業(yè)思維、危機意識淡化、專業(yè)技能不一、粗放經(jīng)營等，但同時行業(yè)也積累了積極寶貴的經(jīng)驗，為今后規(guī)范發(fā)展奠定了牢固的基礎。（2）當前房地產(chǎn)估價市場嚴重萎縮，難以支撐所有機構(gòu)生存。估價機構(gòu)需重視估價質(zhì)量，改變經(jīng)營模式，防范估價風險，挖掘估價需求，不斷提升市場服務能力。（3）對提升房地產(chǎn)估價市場服務能力的要求：一是傳統(tǒng)業(yè)務規(guī)范，報告實際使用效果良好；二是新興業(yè)務精準，能夠引導行業(yè)持續(xù)發(fā)展；三是估價創(chuàng)新科學，不斷輸入市場服務活力。（4）估價市場創(chuàng)新可分為經(jīng)營思路轉(zhuǎn)變革新、基本技能完善更新、估價參數(shù)確定創(chuàng)新、估價業(yè)務項目創(chuàng)新四個類別。估價創(chuàng)新應注意兩個問題：一是創(chuàng)新要重視估價依據(jù)和實用性；二是行業(yè)組織采取有效措施鼓勵創(chuàng)新。 3 潘世炳 中國房地產(chǎn)估價師與房 地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 永業(yè)行（湖北）土地房 地產(chǎn)評估咨詢有限公司 董事長 ?構(gòu)建房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展新格局 觀點摘要：（1）黨的二十大報告提出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城市化戰(zhàn)略以及實施城市更新行動等一系列工作，為房地產(chǎn)估價行業(yè)構(gòu)建發(fā)展新格局指明了方向。（2）面對百年未有之大變局及國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢變化，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可聚焦綠色發(fā)展、存量資產(chǎn)盤活、城市更新、鄉(xiāng)村振興等領域，積極拓展咨詢顧問業(yè)務，把握發(fā)展新機遇；同時以服務于現(xiàn)代企業(yè)“全生命周期”為主導，以服務于政府監(jiān)管和資源配置為長期引導，以項目策劃與落地實施為重要抓手和路徑引導，助力傳統(tǒng)業(yè)務提質(zhì)升級。（3）房地產(chǎn)估價行業(yè)應積極探索管理創(chuàng)新，構(gòu)建技術、市場、風控、信息化、組織、文化“六位一體”經(jīng)營管理體系。 4 黃西勤 中國房地產(chǎn)估價師與房 地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 國眾聯(lián)集團董事長 ?估價行業(yè)如何應對調(diào)整期的城市更新 觀點摘要：（1）調(diào)整期城市更新面臨老項目停滯、談簽難、新項目推進難等問題。（2）城市更新估價業(yè)務發(fā)展趨勢：一是估價行業(yè)將以“大咨詢”為主的大方向發(fā)展，提供“保姆式”一站到底的項目全流程服務；二是估價咨詢業(yè)務市場出現(xiàn)“白熱化”的內(nèi)卷現(xiàn)象，規(guī)模較大、資質(zhì)較好、服務評價較高、專業(yè)水平較高的估價機構(gòu)將越來越向頭部企業(yè)發(fā)展，反之將面臨行業(yè)“洗牌式”淘汰風險；三是今后一段時間內(nèi)估價業(yè)務的委托方將以國有企業(yè)為主。（3）房地產(chǎn)估價行業(yè)在調(diào)整期面臨單一傳統(tǒng)估價服務出現(xiàn)瓶頸、城市更新估價業(yè)務減少、估價機構(gòu)收費難等挑戰(zhàn)。未來，估價行業(yè)應綜合培養(yǎng)復合型技術人才，提升服務工作質(zhì)量，估價機構(gòu)應拓展業(yè)務類型，深入挖掘市場需求，注意防范城市更新業(yè)務風險。 5 李 娜 世聯(lián)評估集團 執(zhí)行董事 ?以產(chǎn)業(yè)為基，以人為本，融入城市與社區(qū) 觀點摘要：（1）房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展應轉(zhuǎn)變附著于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與快速城鎮(zhèn)進程的舊路徑，探索植根城市生長發(fā)展與功能需求持續(xù)完善的新路徑。（2）房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展新路徑應堅持人本導向，回歸人的視角，服務人的需求；堅持以產(chǎn)業(yè)為基，實現(xiàn)有產(chǎn)有城有人的融合發(fā)展；堅持資本向善，引導資本投向社會真正需要的領域。（3）房地產(chǎn)估價行業(yè)升級發(fā)展需拓寬國內(nèi)與國際宏觀視野，加強思維轉(zhuǎn)變與能力提升，合理選擇服務模式與業(yè)務拓展路徑。（4）房地產(chǎn)估價行業(yè)在新時期城市發(fā)展全景中面臨產(chǎn)業(yè)升級、要素鏈接、社區(qū)深耕等發(fā)展機遇。 6 高喜善 首佳顧問機構(gòu) 董事長 ?全面推進鄉(xiāng)村振興背景下估價機構(gòu)業(yè)務機會分析 觀點摘要：（1）隨著產(chǎn)權(quán)界定、價格評估、流轉(zhuǎn)交易、抵押擔保等服務和制度建設的逐步成熟和完善，實現(xiàn)集體土地要素流轉(zhuǎn)暢通，房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨新的業(yè)務發(fā)展機會，要高度關注政策變化，積極布局鄉(xiāng)村振興相關業(yè)務。（2）集體土地流轉(zhuǎn)當前面臨的問題有：權(quán)屬不清、規(guī)劃滯后、配套制度不完善、收益分配制度不成熟、集體資產(chǎn)股份量化推進緩慢、融資困難等主要障礙。（3）全面推進鄉(xiāng)村振興背景下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務機會有：一是估價類，如宅基地使用權(quán)價格的評估，集體經(jīng)營性建設用地的出讓價格評估；二是評價類，如耕地質(zhì)量的評價等；三是咨詢類，如圍繞相關土地價值的發(fā)揮，如何流轉(zhuǎn)更充分、價值更充分等；四是其他類，包括基礎建設類，如基礎調(diào)研、確權(quán)發(fā)證等，以及延伸服務類，如項目前期的規(guī)劃與策劃、項目總體運營的建議等。 7 徐進亮 蘇州天元土地房地 產(chǎn)評估有限公司 執(zhí)行董事 ?把握時代發(fā)展主命脈 拓展估價業(yè)務新領域 觀點摘要：（1）房地產(chǎn)估價業(yè)務新領域可以聚焦城市更新、鄉(xiāng)村振興、生態(tài)建設、資源整合、信息數(shù)據(jù)化等。（2）在城市更新領域，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以做好盡職調(diào)查，政策咨詢，產(chǎn)權(quán)交易，更新過程中咨詢、定位、前期可行性研究，規(guī)劃設計，評估審計，財稅等服務。（3）鄉(xiāng)村振興領域，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做好村鎮(zhèn)規(guī)劃，全域土地綜合整治，集體建設用地入市，政策咨詢等服務。（4）生態(tài)建設領域，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做好政策研究，生態(tài)產(chǎn)品的動態(tài)監(jiān)測、定期更新和評價等服務。（5）資源整合領域，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可服務好集體土地入市、租賃市場等。（6）信息數(shù)據(jù)化是敲門磚，只是一種手段，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在銀行批量評估、涉稅、司法拍賣中的網(wǎng)拍、無人機建立的三維傾斜建構(gòu)模型、國資平臺的存量資產(chǎn)管理系統(tǒng)等領域運用。 8 宋星慧 深圳市英聯(lián)資產(chǎn)評 估土地房地產(chǎn)估價 顧問有限公司 董事長 ?培育專精特新估價機構(gòu)，賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展 觀點摘要：（1）隨著中國經(jīng)濟從高速增長邁向高質(zhì)量發(fā)展，信息技術沖擊、市場信息公開化趨勢以及房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，嚴重擠壓了以單一價值評估為主的房地產(chǎn)估價市場，房地產(chǎn)估價機構(gòu)亟需向?qū)＞匦伦稍冾檰柗辙D(zhuǎn)型。（2）房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要深入把握精特新估價業(yè)務的內(nèi)涵，做到深耕細分市場，培育核心能力；以精細化服務實現(xiàn)管理高效化發(fā)展；逐步打造特色產(chǎn)品，樹立行業(yè)標桿；并以深度挖掘整合創(chuàng)新引領市場。（3）房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要秉承守正創(chuàng)新，貫徹中央、省、市頂層政策設計，推動傳統(tǒng)估價業(yè)務向咨詢顧問服務模式擴展，通過專業(yè)業(yè)務能力提升、人才梯隊建設培養(yǎng)，以創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展為抓手，構(gòu)建新格局，形成新優(yōu)勢，以適應新發(fā)展階段下市場變化對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的新要求。 9 季建國 江蘇天地恒安房地產(chǎn) 土地資產(chǎn)評估有限公司 董事長 ?房地產(chǎn)估價在古城保護與城市更新中的應用——以蘇州市姑蘇區(qū)古城保護為例 觀點摘要：（1）我國的城市發(fā)展已從增量轉(zhuǎn)向存量發(fā)展階段，存量發(fā)展階段是長期的、常態(tài)化的，是城市維護與提升的階段。（2）城市更新的方式可以分為再開發(fā)、整治改善與保護。（3）古城改造中涉及的房地產(chǎn)估價業(yè)務分為更新前期、實施期及銷售運營期三個階段。其中，更新前期的估價業(yè)務有片區(qū)與項目經(jīng)濟可行性分析、收購成本測算、土地及建筑物價格評估；銷售運營期的估價業(yè)務有稅務籌劃、投資回報測算。 10 楊 斌 上海百盛房地產(chǎn)估價 有限責任公司總經(jīng)理 ?保障性租賃住房租金評估監(jiān)測與定價調(diào)價機制的實踐探索——以上海市為例 觀點摘要：（1）《上海市租賃住房租金評估指引的試行辦法》明確及關注的重點內(nèi)容有：一是保租房租金評估應注意收集房屋測繪報告、宿舍類住房分建/床明細清單、房型圖冊、裝飾裝修與設施設備的相關說明、租賃合同文本及項目建設的成本資料等，同時，還主要對選取的可比實例進行實地查勘；二是在評估技術路線及參數(shù)的取值上，比較法中注意統(tǒng)一計價單位和價值內(nèi)涵等比較基礎；對多套房屋，評估路徑強調(diào)可以采用“標準+調(diào)整”；三是在評估報告上，除要求遵守房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定外，強調(diào)針對保租房的特點，說明保租房的來源為改建還是閑置土地上建造或新增租賃住房用地上建造等，并對房屋的建造標準要求有清晰的表達。（2）對于保租房租金監(jiān)測，建議根據(jù)常見的租賃住房類型如商品房、服務式公寓、人才公寓、集體宿舍等設立監(jiān)測點，監(jiān)測點的布設應具有代表性、穩(wěn)定性和全覆蓋性。 11 廖雙波 廣東均正房地產(chǎn)土地 資產(chǎn)評估咨詢有限公司 總經(jīng)理 ?房地產(chǎn)估價在防范、化解房地產(chǎn)市場風險中的業(yè)務機會與作用 觀點摘要：（1）資產(chǎn)管理公司紓困、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品處置變現(xiàn)、房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并購、債轉(zhuǎn)股是當前防范化解房地產(chǎn)市場風險的五種常見做法。（2）第三方專業(yè)咨詢角色、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程、掌握房地產(chǎn)估值技術是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢。（3）結(jié)合專業(yè)優(yōu)勢，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可在當前防范化解房地產(chǎn)市場的常見做法中探索相關估價與咨詢業(yè)務機會，具體包括：為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品處置變現(xiàn)、開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并購提供專業(yè)估值服務，為資金方提供投后管理服務，為金融機構(gòu)提供代管服務、為保交樓提供開發(fā)項目資產(chǎn)負債估值咨詢、為兼并購或引入代建單位提供前期盡職調(diào)查服務等。 12 黃學軍 武漢理工大學副教授 ?對房地產(chǎn)估價風險防范與人才培養(yǎng)的片斷化思考 觀點摘要：（1）估價需求正在從形式估價向?qū)嵸|(zhì)性估價轉(zhuǎn)變，執(zhí)業(yè)環(huán)境的變化導致估價機構(gòu)所面臨的風險也更加具體化，要求估價師具有更強的技術能力。（2）目前，估價機構(gòu)普遍存在估價報告模板化、估價程序形式化、報告審核表面化和結(jié)果導向普遍化等不良傾向，亟需改進。（3）估價機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，可通過事后復盤、典型案例分析、制定預案、針對性培訓和新型業(yè)務預研等方式，提升自身的服務水平。（4）面對行業(yè)的不斷變化，估價師應當保持終身學習、勤奮努力、從容面對的心態(tài)，用更加專業(yè)的服務為客戶解決問題。 13 宋莉娟 上海同信土地房地 產(chǎn)評估投資 咨詢有限公司 總估價師 ?淺談房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量風險防范 觀點摘要：（1）房地產(chǎn)估價機構(gòu)在經(jīng)營中會面臨市場、法律、會計等諸多風險，防范估價報告質(zhì)量風險是風險防范的關鍵。（2）估價報告質(zhì)量風險分類及成因：一是估價師職業(yè)道德教育缺失，由職業(yè)道德問題引發(fā)的風險；二是機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制流程缺失，由報告合法合規(guī)問題引發(fā)的風險；三是專業(yè)能力培訓機制缺失，估價師專業(yè)能力無法勝任估價項目引發(fā)的風險。（3）估價報告質(zhì)量風險防范措施：一是加強機構(gòu)內(nèi)部職業(yè)道德教育，如將職業(yè)道德內(nèi)容編寫進機構(gòu)書面文件供內(nèi)部學習、收集研究職業(yè)道德風險案例等；二是建立健全質(zhì)量管理控制體系，包括制定估價業(yè)務流程書面文件、建立標準化測算體系與報告模板、健全內(nèi)部審核人員隔離墻機制等；三是完善估價師專業(yè)能力培養(yǎng)機制，包括設立職業(yè)技能培訓與帶教機制，提倡并獎勵技術問題研究、論文撰寫、課題參與，開展內(nèi)部業(yè)務討論會、分享會，鼓勵參加外部培訓等。 14 朱 宇 上海城市房地產(chǎn) 估價有限公司 副總經(jīng)理 估價業(yè)務部經(jīng)理 ?數(shù)字轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展 觀點摘要：（1）房地產(chǎn)估價行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型經(jīng)歷了數(shù)字倉庫、數(shù)字征收、數(shù)字平臺3個階段，近年來國家對于數(shù)字化轉(zhuǎn)型要求越來越高，未來行業(yè)數(shù)字化發(fā)展的方向包括數(shù)字城市（城市更新）、數(shù)字鄉(xiāng)村（鄉(xiāng)村振興）、數(shù)字資產(chǎn)（資產(chǎn)盤活）三個方面；（2）數(shù)字化轉(zhuǎn)型對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)來說是一個新的增長極，可實現(xiàn)跨區(qū)域、跨資源、跨專業(yè)、多模塊的快速整合，更好、更快地提升市場應對能力和綜合咨詢能力，是一種可復制、可推廣的商業(yè)發(fā)展模式。（3）結(jié)合當前實踐，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可提供的數(shù)字產(chǎn)品分為資產(chǎn)類、征收類、更新類、產(chǎn)業(yè)類等。通過多元化數(shù)據(jù)產(chǎn)品不斷豐富市場需求，為行業(yè)綜合咨詢提供保障。（4）未來，房地產(chǎn)估價師要化被動為主動，轉(zhuǎn)變思維，學習規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、信息化等多元化知識，不斷掌握先進的信息化技術和成果應用，更好應對行業(yè)市場需求變化，實現(xiàn)創(chuàng)新技術、算法模型、人員技能的聯(lián)動和融合；房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要開展更大的合作，突破資源限制，有效快速地實現(xiàn)產(chǎn)品業(yè)務的整合，搭建估價咨詢和數(shù)字化產(chǎn)品共建共贏平臺。 15 李秀榮 廈門均達 房地產(chǎn)資產(chǎn)評估 咨詢有限公司 董事長 ?估價行業(yè)進入“數(shù)字資產(chǎn)流通配套服務”，成為數(shù)字經(jīng)濟新基建的商機 觀點摘要：（1）數(shù)字資產(chǎn)估價是一項長期持續(xù)、資產(chǎn)多樣、地域復雜、政策多變的工作，需要全體房地產(chǎn)估價機構(gòu)全程、全面、跨區(qū)域協(xié)同和全體房地產(chǎn)估價師的共同參與。（2）面對數(shù)字經(jīng)濟大潮下的新商機，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要找到自己的定位，把團隊培養(yǎng)成為能夠承接復雜數(shù)字估價業(yè)務的新型估價師團隊。 16 楊麗艷 深圳市國房土地 房地產(chǎn)資產(chǎn)評估 咨詢有限公司 董事長 ?踏雪尋梅 砥礪前行——二十大新形勢下估價機構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的探索與思考 觀點摘要：（1）當前房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展所面臨的困境既有外部宏觀經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)變的因素，又是房地產(chǎn)估價機構(gòu)長期業(yè)務單一難以適應市場新形勢變化的反應。黨的二十大報告中所提及的發(fā)展方向為房地產(chǎn)估價機構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展指明了方向。（2）為了適應市場新形勢的變化，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以采用“頂層設計+創(chuàng)新+人才”的發(fā)展策略。在戰(zhàn)略層面，估價機構(gòu)要制定適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃來引導企業(yè)的長遠發(fā)展；在執(zhí)業(yè)層面，估價機構(gòu)要做到堅守底線，堅持創(chuàng)新，敢于試錯；在服務客戶方面，要不斷的精益求精；在人才培養(yǎng)方面，要樹立合作共贏的發(fā)展觀，培養(yǎng)高質(zhì)量人才。
